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Les rapports locatifs

L’Huissier de Justice vous informe et vous guide dans vos droits

  • à l’entrée des lieux (rédaction du bail, état des lieux conforme, cautionnement) 
  • pendant la location (gestion des impayés, procédure de résiliation du bail, procédure d’offres réelles et consignation des loyers en cas de litige, abandon de domicile) -
  • au terme de la location (congé régulier établi dans les délais et formes légaux, état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie) 
  • etc 

L’huissier de Justice est le Professionnel indispensable en matière d’abandon  du logement par le locataire.

l’article 4 de la Loi du 22 décembre 2010 a crée au sein de la Loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatif, un article 14-1 qui dispose que :

  • Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement. 
  • Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24. 
  • S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution pour constater l'état d'abandon du logement. 
  • Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande. 
  • Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus. 


Dès lors, lorsqu’un bailleur soupçonne son locataire d’avoir abandonné les lieux loués, il doit s’adresser à un Huissier de Justice pour que celui ci signifie la sommation d’avoir à justifier de l’occupation effective du local ; à défaut de réponse et de réaction du locataire dans le délai d’un mois, l’Huissier pourra pénétrer dans les lieux sans autre formalisme, avec témoins prévus à l’article 21-1 de la Loi du 9 juillet 1991 afin d’établir un constat d’abandon. Si sur place les éléments relevés confirment cet abandon, l’Huissier de Justice présentera au Juge une requête motivée pour voir constater la résiliation du bail et voir ordonner la reprise des lieux. L’ordonnance rendue sera signifiée au locataire, lui ouvrant un délai d’un mois pour former opposition. Ce délai expiré, l’huissier peut procéder à la reprise. Si des biens demeurent sur place, le Juge sera saisi pour statuer sur leur sort (vente aux enchères ou destruction).

Références : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – Décret n° 2011-945 du 10 août 2011

L'Huissier de Justice vous conseille et rédige le congé nécessaire, en fonction des délais à respecter, de la qualification reconnue du bail et des parties, et des motifs à invoquer. 

Rappels de quelques principes:

Le contrat de bail d'habitation d'un logement vide de secteur privé doit être conclu pour une durée minimale de trois ans, lorsque le propriétaire est un particulier ou une société civile immobilière (société constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus), ou de six ans, lorsque le propriétaire est une personnel morale

Par exception, un propriétaire particulier ou une société civile immobilière peut conclure un contrat de bail de moins de 3 ans, mais d'au moins un an , s'il doit reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales. La raison justifiant la reprise du logement doit alors être précisée dans le contrat de bail. Le propriétaire doit, deux mois avant la fin du contrat  :
     - confirmer la réalisation de l'événement, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier,
     - ou proposer le report du terme du contrat si cette réalisation est différée. Un seul report est possible.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le contrat de bail est alors conclu pour trois ans.
À la fin du contrat de bail, à défaut de congé donné dans les formes et délais, le contrat de bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit tacitement pour trois ans , lorsque le propriétaire est un particulier ou une société civile immobilière,six ans, lorsque le propriétaire est une personne morale. 

Le propriétaire peut donner congé au locataire en fin de bail uniquement pour reprendre le logement et en faire sa résidence principale ou le faire habiter par un proche, ou pour vendre son logement ou enfin pour motif légitime et sérieux.

- congé pour reprise: Le propriétaire peut donner congé au locataire, s'il veut occuper le logement ou le faire occuper par un parent proche c'est-à-dire ses ascendants,ses descendants,son conjoint ou son concubin notoire depuis plus d'un an ou la personne avec qui il est lié par un PACS depuis plus d'un an à la date du congé,les ascendants ou les descendants de son conjoint, de son concubin notoire ou de la personne avec laquelle il est lié par un PACS. Le congé doit impérativement préciser le motif de la reprise , mentionner les noms et adresses du ou des bénéficiaires et rappeler les dispositions légales. En l'absence de ces informations, le congé est nul, le bail est alors reconduit pour la même durée.

- congé pour vendre: Le propriétaire peut vendre le logement occupé en cours ou fin de bail. Le locataire est prioritaire pour acheter le logement, par préférence à tout autre candidat à l'achat. Toutefois, cette priorité cesse lorsque le propriétaire vend le logement à un membre de sa famille (parents jusqu'au 4ème degré inclus), à condition que le parent acquéreur occupe effectivement le logement pendant au moins 2 ans, ou si le logement est frappé d'un arrêté de péril.Le congé doit impérativement décrire l'indication du prix, des conditions de la vente et des biens vendus, les moyens de paiement,  et reproduire l'intégralité de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.En l'absence de ces informations, le congé est nul, le bail est alors reconduit pour la même durée.A compter de la date de réception du congé pour vente, le locataire dispose de deux mois pour accepter ou refuser l'offre de vente. L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter. Le locataire doit alors quitter le logement à la fin du bail.Le locataire qui souhaite faire l'acquisition du logement doit informer son propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception dans les deux mois suivants la date de réception de l'offre de vente. Le locataire dispose ensuite d'un nouveau délai de  deux mois à compter de la date d'envoi de la réponse d'achat pour signer l'acte de vente,ou de quatre mois si, dans la réponse d'acceptation, le locataire a informé le propriétaire de son intention de recourir à un crédit immobilier.Si à l'expiration des différents délais la vente n'a pas eu lieu ,le locataire doit quitter le logement si la date prévue pour la fin du bail est passée. Lorsque le propriétaire décide de vendre le logement à un prix plus avantageux que celui qui a précédemment été proposé au locataire, même si ce dernier a déjà quitté le logement , le propriétaire doit lui envoyer une seconde notification avec offre de vente au nouveau prix. Lorsque le locataire est intéressé par cette nouvelle proposition de vente il doit en informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception

- congé pour motifis légitimes et sérieux:En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux. La loi n'ayant pas donné de définition de ce qu'il faut entendre par "légitime et sérieux", il appartient au juge de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. En règle général, les troubles de voisinage, les retards répétés du paiement du loyer constituent des motifs légitimes et sérieux de non-reconduction du contrat de bail.La lettre de congé doit impérativement préciser le motif du congé. En l'absence de ces informations, le congé est nul, le bail est alors reconduit pour la même durée.

 

 

Quel que soit le motif du congé, le propriétaire doit proposer, à un locataire de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, un logement correspondant à ses possibilités (moyens financiers) et à ses besoins (accessibilité, ascenseur...) à proximité de son logement actuel.Les ressources s'apprécient à la date de la notification de la lettre de congé et les conditions d'âge à la date d'échéance du contrat de bail.

Le propriétaire doit notifier le congé à tous les titulaires du bail (chacun des conjoints même si le bail n'est signé que par l'un d'entre eux, concubins ou partenaires liés par un PACS) par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier au moins six mois avant la fin du bail. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Toutefois, le congé signifié à un seul membre du couple est valable, si le mariage, le concubinage ou le PACS n'ont pas été porté à la connaissance du propriétaire.
Quel que soit le motif invoqué par le propriétaire, si après ce congé, le locataire quitte le logement avant l'expiration du préavis, il ne doit payer que le loyer et les charges correspondant au temps effectif d'occupation du logement.

 

 Un contrat de location MEUBLE au titre de résidence principale du locataire peut également être signé, en contenant impérativement certaines mentions et précisant le caractère meublé de la location. Il doit être établi par écrit, en autant d'originaux signés que de parties (bailleur, locataire) au contrat et préciser: 
    - les noms, prénoms et adresses du bailleur et du locataire,
    - la durée de la location. Elle est fixée à un an, ou 9 mois si la location est consentie à un étudiant. Sauf dans ce dernier cas,  le contrat de location est reconduit tacitement à la fin du contrat initial, pour une durée de 1 an,
    -  le montant du loyer, clause d'indexation, date de paiement, etc
    - les conditions, clauses, etc , de la location
     - le terme du contrat. Le propriétaire qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son terme doit en informer le locataire en respectant un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, ou pour motif légitime et sérieux (impayés de loyers, par exemple). De son côté, le locataire peut résilier le contrat à tout moment (même avant le délai de 1 an), sous réserve de respecter un préavis de 1 mois.

    le bail doit comporter en annexes l'ensemble des diagnostics techniques immobiliers visant à informer le locataire sur certains aspects du logement,un inventaire détaillé du mobilier pour faire la preuve de la consistance du mobilier mis à disposition du locataire ainsi que leur état d'usage,et un état des lieux.

Référence: Code de la construction et de l'habitation art L632-1 et suivants